Деловая неделя, 2006-05-29

Количество новостроек в пригородах столицы за последний год выросло в четыре раза. Застройщики кинулись осваивать пригород столицы. Дома возводятся не только в расположенных рядом с Киевом городах и поселках городского типа, но даже в селах. На сегодняшний день в прайсах пригородных новостроек перечислено более 50 объектов, планирующихся к вводу в 2006–2008 гг. , в то время как год назад количество домов, одновременно возводящихся в городах-спутниках столицы, не превышало 10–15.

Бегство от столичных властей
По признанию самих застройщиков, в пригороде их привлекает, прежде всего, лояльность местных администраций и более легкий процесс отвода земли. Даже теперь, когда сюда кинулись все, кто мог, по признанию девелоперов, получить участок под строительство многоэтажки в области гораздо легче, чем в столице. Кроме того, экспансия застройщиков в пригород в немалой степени вызвана возможностью дешево купить землю на вторичном рынке. По словам ведущего аналитика компании «Київ Житло-Інвест» Аллы Куценко, стоимость строительной площадки в городах-спутниках может быть в разы ниже, чем в столице. «В области гораздо дешевле и быстрее можно оформить все разрешительные документы на строительство, а местные власти заинтересованы в привлечении новых инвесторов», — говорит она.

Как удалось выяснить «ДС», даже минимальный уровень цен в пригороде , который составляет $490 за квадрат (что в 2,5–3 раза ниже средней стоимости новостройки в Киеве), по утверждению строителей, позволяет достигнуть приемлемого уровня рентабельности. Как сообщила «ДС» Наталья Питцык, директор группы инвестиционно-строительных компаний «Гаразд-Украина» (кроме двух домов в столице, возводит жилой комплекс в Василькове, который продается по минимальной для рынка цене в $490 за кв. м), сегодня стоимость $500 за кв. м в области дает возможность строителям и девелоперам получать до 20% прибыли, хотя и осложняет жизнь другим застройщикам, пытающимся продавать здесь жилье по $900–1000 за кв. м. «Если уровень в $490 за квадратный метр в пригороде достаточен для получения компанией хорошей прибыли, то что говорить о привлекательности продаж по $800–900 за метр», — отмечает г-жа Питцык.

Многие киевские застройщики в последние полгода решились даже на возведение многоэтажек в околостоличных селах, где нет ни магазинов, ни каких-либо объектов социально-бытовой и культурной инфраструктуры. Как сказал Виктор Власов, президент компании «Градострой», которая вместе с объектами в столице (ул. Здолбуновская, 13, пр. Науки, 80) строит 7-этажный дом в Михайловке-Рубежовке, на освоение площадки в ничем не примечательном селе компанию толкнула необходимость диверсификации рисков. «Если возникнут какие-то трудности со строительством в Киеве, то объекты за городом станут для нас некой страховкой. Это недалеко, и мы можем легко организовать туда проезд своих работников», — объясняет Виктор Власов.

Такого же мнения придерживаются и в других компаниях, активно осваивающих вместе со столицей и пригород. Там замечают, что грядущий передел собственности и заявленная инвентаризация выделенных в Киеве земельных участков будет выталкивать строителей на рынок нового жилья в области.

Местные власти многих городов-спутников предусмотрели подобное развитие событий. По словам Аллы Куценко, на сегодняшний день, например, в Броварах разработан генплан, исходя из которого планируется возвести несколько крупных жилых микрорайонов, а площадь Борисполя в будущем увеличится в 1,5 раза.

Застройщики наживаются на воде
По данным аналитиков рынка, лидером по количеству строящегося жилья среди городов-спутников столицы на сегодняшний день являются Бровары, где к продаже предлагаются квартиры в 13 домах по цене от $725 до $940 за кв. м. Далее по активности строительства следуют Борисполь (семь домов, стоимость от $630 до $800 за кв. м), Вышгород (шесть домов, от $740 до $880 за кв. м) и Коцюбинское (пять домов, $800–880 за кв. м). Меньше всего нового жилья возводится в Боярке (один дом, от $710 за кв. м), Василькове (один дом, цена от $490 за кв. м) и в селах под Киевом (пять домов в пяти селах, стоимость от $550 до $800 за кв. м).

По словам Виктора Власова, активность застройки того или иного населенного пункта в пригороде, как правило, пропорциональна лояльности к строителям местных властей, которые либо идут им навстречу, либо нет. Важным фактором, влияющим на количество возводимых объектов, по мнению г-на Власова, является географическое положение населенного пункта и наличие хорошего транспортного сообщения со столицей, а также уровень развития инфраструктуры.

Как сказала Алла Куценко, интенсивность застройки зависит и от перспективы вхождения того или иного населенного пункта в состав Киева. Согласно Генплану развития столицы до 2020 г. Вышгород и Коцюбинское должны войти в черту города. Что же касается лидеров по числу новостроек — Броваров и Борисполя, то застройщиков здесь привлекает лояльная политика местных администраций, а покупателей жилья — развитость инфраструктуры.

Тем не менее пригород все же продолжает оставаться пригородом, и многие риэлторы и аналитики сходятся во мнении, что цены, например, в Броварах, Украинке, Коцюбинском, Вишневом сегодня уже явно завышены. По словам специалиста АН «Рута» Владислава Вотинцева, благодаря активной рекламе в тех же Броварах стоимость квадратного метра в уже сданных домах доходит до $1000. В Украинке строители (единственный застройщик — КПМК №2), по мнению эксперта, откровенно используют любовь граждан к водоемам. «Сейчас цены здесь просто-таки сумасшедшие! Это и понятно: людям нравится жить на берегу Днепра. Другие объяснения мне найти трудно. От Украинки до станции метро «Выдубичи» 25 минут езды. От Чабанов или Вышгорода до города гораздо ближе, но почему-то в Украинке стоимость квартир гораздо выше», — говорит Владислав Вотинцев.

Слишком высок уровень цен, по мнению экспертов, и в Коцюбинском (в доме, который здесь сдадут к концу года, квадратный метр стоит в среднем $850–880). Риэлторы утверждают, что хотя от пгт добираться до города пятнадцать минут на маршрутке, инфраструктура в нем слабая. «Коцюбинское — всего лишь поселок городского типа, но две остановки на маршрутке до станции метро «Академгородок» делают свое дело», — отмечают в АН «Рута».

Те же претензии у девелоперов и к расположенным неподалеку от Киева селам, где недавно начали возводиться высотные новостройки (с. Михайловка-Рубежовка — дом «Градостроя», с. Гореничи — дом «Укрбудінвеста», с. Петровское и с. Юровка — дома ООО «СК «Киев-Градострой», с. Чайки — дом «Экосорба»). При стоимости $490 за кв. м в новостройке в Василькове, а в Обухове (объект Первой Украинской Индустриально-Инвестиционной Компании) около $500, цены в селах, где многоэтажки возводятся посреди частного сектора и зачастую нет даже круглосуточной аптеки, представляются аналитикам рынка завышенными. Исключение составляет лишь объект в Юровке, который предлагается сегодня по $550 за кв. м (находится в стадии фундамента), и цена эта, по мнению риэлторов, оправдана, так как село находится всего в 8 км от запланированной к открытию в ближайшем будущем станции метро на Одесской площади.

Строителей спасут провинциалы
Говоря о перспективах строительства нового жилья в пригороде столицы, аналитики сходятся во мнении, что оно будет пользоваться спросом. Кроме того, учитывая нестабильную ситуацию на рынке нового строительства в Киеве (возникшую после избрания нового мэра), осваивать область будут все больше строительных компаний.

По словам директора компании «Нова Адреса» Богдана Маханца, поскольку основная часть покупателей жилья в пригороде — это регионалы, которые несколько лет работают в Киеве, но так и не скопили денег на квартиру в городе, устойчивый спрос на загородные высотки будет до тех пор, пока в столицу будут ехать специалисты из других регионов. «Правда, немаловажным условием для активности покупателей является кредитная политика банков — каждая вторая покупка новостройки в пригороде осуществляется сегодня с помощью кредитных средств, а следовательно, если объемы кредитования будут существенно сокращены, как это прогнозируют финансисты, то и количество покупателей на этом рынке также уменьшится», — отмечает г-н Маханец.

Эксперты считают, что в течение ближайшего года число строительных компаний, начавших возводить жилье в городах-спутниках, увеличится еще как минимум в два раза. «При этом цены будут зависеть от цен в столице: ближе всего к киевским они будут на объекты в Коцюбинском, Украинке, Вишневом, Броварах, — говорит директор АН «Альянс-Брок» Андрей Сокур. — Сегодняшние $800 за квадратный метр новостройки в селах, без сомнения, просядут».