Автор: Леся СОЛОВЧУК,"Галицкие контракты" 2004.06.24 12:0

После длительного затишья строительство коттеджей за городом развивается самыми быстрыми темпами. Поэтому запущенные в 2003-2004 годах строительные проекты в пригороде за год-два могут спровоцировать в Киеве коттеджный бум.  

Жить за городом уже не страшно.  По словам риэлторов, коттеджный прорыв связан, в первую очередь, с изменением вкусов состоятельных покупателей. До недавнего времени большинство из них предпочитали квартиры в центре Киева, при этом главным требованием было расположение квартиры ближе к историческому центру. Сегодня же состоятельные киевляне желают жить в рекреационных зонах, где есть вода и лес, "протягивая" сюда все остальные достижения цивилизованной жизни. На тенденции отразилось разочарование в "спокойной" жизни в сердце Киева, а также то, что многим наконец удалось преодолеть страх отдаленности от столицы, особенно в экстренных случаях (проблемы со здоровьем, срочные выезды, связанные с бизнесом и т.п.). "Сегодня люди уже понимают, что главная потеря времени - киевские заторы на дорогах, а расстояние в 20 км до Киева по загородной трассе занимает всего 8-10 минут. В свою очередь, операторы такси и медицинские службы такого уровня, как "Борис" или "Медиком", наконец изучили расположение городков вокруг столицы и готовы реагировать на срочные вызовы за город", - отмечает Владислав Жоголев, заместитель директора АН "Эдва".  

В переориентации на строительные проекты за городом свою роль также сыграл российский опыт (европейский пока слишком далекий). Речь идет о создании настоящих брендов коттеджных городков в Подмосковье со специальным планированием. Как уверяют риэлторы, в Украине уже образовался класс покупателей, который можно условно назвать "коттеджным". Именно он и задает темпы развития соответствующего сегмента рынка недвижимости. Правда, опять же со своей спецификой.  

Самые дорогие коттеджи в дефиците.  Главное преимущество пригородных зон - возможность увеличения земельных участков под коттеджные застройки. Если раньше в черте города коттеджи располагались преимущественно на 0,12-0,15 га, то сегодня покупательная площадь за городом увеличилась до 0,40 га. Наибольшим спросом пользуются экологически чистые районы с низкой криминогенной обстановкой - это Обуховское, Одесское и Житомирское направления. В 25-километровой зоне по этим трем направлениям уже почти все раскуплено. Ведь главным аргументом для выбора территории под коттедж является наличие современной инженерной городской инфраструктуры. Наиболее развитая путевая инфраструктура и в то же время подведенные коммуникации (электро- и водоснабжение, канализация, телефонные линии) у поселков вокруг Кончи-Заспы. Такие "необделенные" цивилизацией участки сегодня продаются по цен е $7500 за 100 кв. м, тогда как участки без необходимой инфраструктуры - $1000 за 100 кв. м. Вообще довольно мало коттеджных городков в пригороде на сегодня обустроены дополнительными достижениями цивилизации, как-то ресторанами, пристойными магазинами, собственными детским са дом или медучреждением, - западный, а с недавних пор и российский образец коттеджного городка. Подобного рода дополнительные блага есть, например, в коттеджном городке Козин, где концентрация домов уже достигла предела, следовательно, имеющийся здесь магазин действительно может давать прибыль. В то же время, если в элитном городке, который достраивается к селу Троещина, будет всего 100 домов, открывать супермаркет невыгодно. В таких местах обходятся минимальными благами цивилизации - охраной, асфальтированной дорогой и коммуникацией, из развлечений доступны корты и детская площадка.  

В целом лицо поселка формируется в зависимости от объемов вложенных в него его же обитателями средств. Например, из всех выделяются такие, как "Клим" и "Буревестник" (Обуховское направление), расположенные на берегу Днепра. Здесь сосредоточены самые богатые покупатели, а, следовательно, найти дом гигантских размеров и с собственной набережной меньше чем за $1,5 млн (включая участок в 40 соток) невозможно. Поэтому условия проживания имеют другие измерения: улицы идеально чистые и летом, и зимой, есть пристойный ресторан. Новые застройки подстраивают под "лицо" предыдущих. Существенное преимущество приднепровских городков перед теми же "Золотыми воротами" - это собственный Днепр. "Все, что выходит на большой водоем, стоит в 2-3 раза дороже. Так, "Золотые ворота" считаются дорогими, но только за счет того, что его коттеджи выходят на речку Козинку. По сравнению с приднепровскими поселками, они все-таки дешевле. Ведь многие обитатели приднепровских городков состоят членами яхт-клуба, и на Козинке им негде развернуться со своими яхтами", - отмечает Ярослав Цуканов, руководитель риэлторского отдела агентства недвижимости "РЕД". В последнее время "коттеджники" начали осваивать берег не только Днепра, но и экологически более чистой Десны.  

Как отмечают риэлторы, коттеджные проекты строят двумя способами - либо "тихо", экономя деньги на промоции, либо с громкой рекламной кампанией с самого начала реализации проекта. Так или иначе, преимущество инвестиционных проектов в том, что можно приобрести землю с налаженной инфраструктурой и построить дворец на свой вкус. Раньше тем, у кого желание жить среди природы совпадало с его возможностями, приходилось осваивать новые территории почти по-ковбойски - скидываться и прокладывать коммуникации самостоятельно.  

Специалисты отмечают, что коттеджные застройки не являются прямыми конкурентами городских элитных квартир. Наоборот, поскольку потребителями как одного, так и другого вида недвижимости являются граждане с высокими доходами, они могут позволить себе и жилье в цен тре, и коттедж в пригород ной зоне. Но большинство агентств единодушны в том, что строительство коттеджей все равно сегодня развивается не настолько мощно, чтобы удовлетворить слишком большой спрос на них. При этом предложение коттеджей по типам пока неравномерно. По мнению экспертов в сфере развития проектов, можно выделить четыре типа загородных коттеджей: элитная категория (усадьбы VIP-уровня стоимостью от $600 тыс.); бизнес-категория (дом а от $250 до 600 тыс.); эконом-категория (до $250 тыс.); стихийная застройка. Наиболее популярны первая и третья категории, тогда как на рынке преобладают объекты второй и четвертой.  

Прогноз.   Стремительный рост цен на квартиры в центре Киев а постепенно склоняет покупателя к покупке или строительству собственного загородного дома. Коттеджные городки, по мнению риэлторов, могут разгрузить Киев от миграционного наплыва, в частности, региональных элит и представителей крупного бизнеса. Но, по словам операторов рынка, для резкого скачка цен на коттеджи предпосылок нет. Хотя есть существенный запас роста собственно цены на землю под коттеджи за городом . Поэтому, если спрос на загородное жилье будет расти и дальше, цены на него могут подняться, однако не так резко, как в последние два года. Сегодня верхняя граница цены коттеджа на окраине Киева достигает $2,5 млн.